בחירת מגרש
מאת ארז מירב
מבוא
בחירה במגרש 'טוב' הנה הכרחית למימוש הפוטנציאל הגלום בקשר המיידי עם הקרקע, בעת בניית מבנה המיועד למגורים. בחירה אופטימלית תתבטא בעליית איכות החיים, בהקטנת עלויות הבניה ובהגדלת התמורה הכספית העתידית.
מעבר לשיקולים האובייקטיבים המשפיעים על בחירתה של הסביבה המבוקשת ומעבר לשיקולי תקציב, ישנם מספר משתנים הקובעים את איכותו הספציפית של כל מגרש.
פרק זה יציג סדרת שאלות לכל פרמטר, תשובה עליהן תאפשר החלטה קלה יותר בעת בחירת המגרש.
להלן הנושאים אשר ייבדקו: אופי האזור, המיקום בשכונה, בחינת המפגעים הסביבתיים, כיווני האוויר והאור, המבנה הטופוגרפי של הקרקע ומגבלות התכנון ע"פ תכנית בניין העיר במקום.
בחינת האזור
המדד העיקרי לקביעת איכותו של מגרש נגזר, מן הסתם, מהאמירה הידועה :
. !...Location, location, location
התקשרות מוקדמת עם אדריכל טרם בחירת המגרש ומעורבותו בכל שלבי התהליך תעניק יתרון ליזם הרוצה לעשות את הבחירה הנכונה. לעניין זה ניתן להיעזר בנוסף במשרדי תיווך, או לבצע את עבודת התחקיר באופן עצמאי. הבדיקה תתבצע מהמעגלים החיצוניים- פנימה.
להלן הנושאים המרכזיים, עליהם יש לשים את הדגש, בעת הבחינה הכללית של האזור:
סוג האוכלוסייה הנמצאת בסביבה הקרובה והרחוקה (דירוגה הסוציו-אקונומי של הרשות המקומית), אחידות מרקם התושבים.
רמת החיים בשכונה עצמה ובשכונות הצמודות.
רמתם של השירותים העיקריים: איכותם של בתי הספר, גני הילדים ומוסדות הציבור השונים. רמתם של השירותים הרפואיים הבסיסיים והמשלימים. קיומו של מרכז קניות בסביבה. נגישות לתחבורה ציבורית.
לעתים יזמים מהירים וראשי מועצות נמהרים (ותאבי ארנונה) נוטים לנטוע שכונה איכותית, לכאורה, באזור שלא ערוך לכך. הכוונה: השכונה החדשה אמורה לשדרג את האזור כולו.
התוצאה: ברוב המקרים הרשות לא מסוגלת לספק תשתיות או שירותי רווחה וחינוך ברמה הראויה. במילים אחרות - איכות חיים ירודה, וחוסר "כיסוי" לתשלום הגבוה של אגרות הבניה והארנונה.
אופי הבינוי בשכונה: האם האזור מאופיין בבניה נמוכה, או שמא קיימת בו גם בניה רוויה (גבוהה וצפופה)?
במידה וקיימת בנייה כזו - האם היא חוסמת את האוויר (האם היא מערבית למגרש)? האם היא גורמת להסתרת השמש (דרומית למגרש)? האם הבניה הגבוהה היא חלק מהנוף הנשקף מהחצר העיקרית במגרש?
רמת הפיתוח הסביבתי והגינון ברחוב. שלמות ותקינות המדרכות. מלאי מספק של מקומות חניה.
תחבורה: בדיקה בשעות העומס האם תנועת המכוניות באזור גורמת לצווארי בקבוק ביציאה ובכניסה לשכונה. יש לזכור כי תכנון כבישי גישה נאותים הנו אינדיקטור לבינוי נאות.
מאפיין מקובל נוסף להערכת איכותה של שכונה הוא גודלם של השטחים הירוקים והציבוריים ביחס לשטחים הבנויים.
בחינת המגרש
לאחר קבלת החלטה חיובית עקרונית על אזור מסוים ייבחנו המגרשים השונים באופן ספציפי. בעת הביקור כדאי לצלם את המבנה הטופוגרפי של המגרש, את הנוף ואת המגרשים השכנים. צילומים אלו יעזרו בהמשך בעריכת ההשוואה בין המגרשים השונים, ובהתייעצויות הכלליות, בהמשך התהליך, עם בעלי מקצוע.
כאשר נגיע למגרש ננסה לבדוק את ההרגשה הכללית שהסביבה המיידית נותנת לנו.
לשם כך נגיע לשם ביום חול (לא בשבת- שכן השקט והשלווה היחסיים מטעים!).
נעדיף לשבת שם לבד, ללא המוכר או המתווך, כדי שנצליח להקשיב לעצמנו ולסביבה.
ננסה להתנתק מטרדות היום- יום. נתמסר למקום ולנוף הנשקף ממנו : אילו תחושות אנחנו מקבלים? מה הבטן אומרת?
להלן רשימת הנושאים לצורך השוואה:
בחינה טופוגרפית של המגרש: האם קיים שיפוע חזק? מצד אחד שיפוע מבטיח יותר נוף, מצד שני-עלות הפיתוח תהיה, קרוב לוודאי, גבוהה יותר.
יש לקחת בחשבון שמגרש משופע הממוקם מתחת לכביש יחייב ברוב המקרים מילוי קרקע, בעוד שמגרש הממוקם מעל לכביש עלול לחייב חציבה. בשני המקרים הפתרון יהיה קיר תומך או מסלעה יקרים לביצוע.
בנוסף יש לקחת בחשבון את מספר המדרגות המתחייב מכך: האם צפויים בעלי מוגבלויות גופניות להיתקל בקשיים?
בדיקת אופיו של הכביש הסמוך ומידת הרעש שהוא מייצר: האם התנועה בו משרתת רק את באי הרחוב או גם עוברי אורח בדרכם לשכונות אחרות? מה מידת השימוש של רכב כבד בכביש?
סמיכות המגרש לצומת: האם קיימת צומת קרובה? במידה וכן- המשמעות היא סכנה פיזית לילדים, רעשי צפירות, רעשי האטה והאצה של רכבים.
לעיתים, מגבלה תקציבית או אחרת מחייבת לקנות מגרש בסמוך לכביש הומה. במקרה כזה שימו לב: מגרש הממוקם מערבית לכביש יפגע פחות מזיהום האוויר והרעש ממגרש מזרחי לו.
הסיבה- משטר הרוחות בארץ נוטה בד"כ לזרימה ממערב למזרח כך שהרוח 'לוקחת' את המפגע מהכביש לכיוון המגרשים המזרחיים.
מטרדי רעש נוספים: מוסד חינוכי הממוקם קרוב מדי (רעש כללי ולחצי תנועה בבוקר ואחה"צ), מוסדות שמקבלים קהל גדול, מפעלים, גני אירועים וכד'.
מטרדים נוספים העלולים לפגוע באיכות החיים, או בערכו של המבנה כגון: קו מתח גבוה, משאבה של חברת 'מקורות', שנאי של חברת החשמל, אנטנה סלולארית וכד'.
איתור החצר העיקרית, או, ה"חצר הטובה": יש למצוא את המקום בחצר שנראה כבעל הפוטנציאל הגדול ביותר לפרטיות ולצפייה בנוף. בעתיד- מקום זה ישמש, מן הסתם, לאותה מטרה ממש.
בהנחה שהבית ימוקם מאחור, יש לבחון: האם הנוף מלפנים מספק? האם השכנים צופים על החצר הזו? (במידה וכן- האם עץ גדול יפתור את הבעיה?). ועוד בעניין השכנים: מה טבעם? לא להתבייש: כדאי להתדפק על דלתם, לתהות על קנקנם ואורחות חייהם ואגב כך, לקבל מהם קצת מידע על אופי השכונה...
מהם כיווני האוויר והאור של חצר זו?
השמש נוטה ברובו של היום לכיוון דרום ולכן כדאי לזכור: חצר מוצלת הממוקמת מצפון למבנה, תהווה יתרון בדרום הארץ.
במרכז הארץ נחפש חצר הפונה לדרום-מערב עם בריזה ושקיעה יפה , ובצפון- דווקא חצר דרומית מוארת.
פרגולת עץ המכוסה במטפס המשיר את עליו בחורף תאפשר חדירת קרני שמש בעונה הקרה, ותפתור את בעיית הקרינה הישירה בקיץ.
לא נפסול על הסף חצרות הפונות לכיוונים שונים- בייחוד אם כיוון הנוף שונה, אך זהו שיקול חשוב לאיכות החיים בחצר ובחלל הציבורי הצמוד אליה. גם עלויות הקירור/חימום יושפעו לטובה ממיקום נכון.
פוטנציאל התכנון
טרם הקניה יש לבדוק את מצבו התכנוני של המגרש. בנושא זה אין לסמוך על הצהרותיו של המוכר, גם אם גובו בחוזה עצמו, היות וסיבוך משפטי מאוחר לא יתרום לקידום הבניה.
האם המגרש רשום כפרטי בטאבו? במידה והתשובה שלילית והמגרש מוחכר באמצעות מנהל מקרקעי ישראל, ייתכן שיוטלו "דמי הסכמה" בשווי עשרות אלפי שקלים על הבניה. יש לבצע בדיקה ספציפית של חוזה החכירה, באמצעות עו"ד, מול המנהל.
בשלב הבא, ייבדק המצב התכנוני בוועדה המקומית לתכנון ובניה: גם כאן, במידה ובוצעה התקשרות מוקדמת עם אדריכל ניתן להיעזר בו. במידה ולא- יש להגיע לשם בשעות קבלת קהל, מצוידים במספר הגוש, החלקה והמגרש- ולבדוק את תכנית בניין העיר. לרוב, מניסיוני, תקבלו בוועדות השונות יחס ראוי ומקצועי. (הוועדות אינן גובות תשלום על מידע הנמסר בע"פ).
להלן הנושאים התכנוניים הדורשים בדיקה:
כמה יח' דיור ניתן לבנות על המגרש? האם מדובר במגרש דו משפחתי? (מגרש כזה מחייב קיר משותף).
כמה מ"ר מותר לבנות על המגרש ? בדיקת התב"ע: אחוזי הבניה, תכסית הקרקע, השטח העיקרי, ושטח השירות.
האם מותר לבנות מרתף? חניה מקורה? מחסן חיצוני?
במידה וקיים מבנה ישן בחלקה- האם הוא בנוי ע"פ היתר? במידה וקיימת בו חריגה - האם ניתן 'להכשיר' אותה?
האם קיימת הפקעה לטובת שטחים ציבוריים?
מה גובה אגרות הבניה מטעם הרשות המקומית?
האם קיים היטל השבחה על הקרקע? (פירוש מונחים, הערות והארות ראה יחסי אדריכל- לקוח)
במידה והמגרש ממוקם בשכונה שהיא "על הנייר"- מגרשים סמוכים טרם ניבנו ופיתוח הסביבה עוד לא הושלם. קשה לדעת איפה יישאר נוף ואיפה יקום מבנה, איזה שביל כורכר יישאר סמטה ואיזו דרך תהפוך לנתיב סואן. זה הזמן והמקום לעשות מחקר קטן:
מה מתוכנן בסביבת המגרש? איך ייראו הכבישים? מה מאפשרת התב"ע לבנות במגרשים הסמוכים? (ישנם מקרים בהם בניינים רבי קומות תוחמים שכונת קוטג'ים), האם קיימים שטחים ציבוריים פתוחים וירוקים בקרבה? עיון בתשריט התב"ע- יבהיר את התמונה.